15억 이상 주택담보대출받는 방법 첫 번째 LTV DTI DSR
- LTV(Loan To Value Ratio) : 주택담보인정비율 - 집이 기준
LTV란 집 가격에 비례해서 대출 금액이 정해지는 것을 말한다. 은행에서는 LTV를 이용해서 집 가격의 최대 70%까지 대출을 해줍니다. 1억 원짜리 집을 구입하고자 한다면 최대 7,000만 원까지 대출을 받을 수 있는 것입니다. 다만. 이 비율은 지역과 정부 정책에 따라 수시로 바뀔 수 있으니 대출 직전에 반드시 확인해야 합니다.
LTV 기준 금액은 최대 금액일뿐 , 실제 대출액은 이보다 적을 수 있습니다. DTI , DSR 혹은 지역에 따른 대출 상한선 등 다른 대출 기준들과 비교하였을 때 가정 적은 금액으로 대출이 가능하기 때문입니다. 예를 들어 LTV를 적용했을 때 7,000만 원이 대출 가능하더라도 DTI를 적용했을 때 대출 가능금액이 6,000만 원이라면 최대 대출 가능 금액은 6,000만 원이 됩니다.
방공제를 하게되면 대출 금액은 더 줄어들 수 있습니다. LTV가 7,000만 원이라고 하더라도 방공제 2,000만원(과밀억제권역 외 기타 지역 기준)을 하고 나면 최대 대출 금액은 5,000만 원이 될 수 있습니다. 1인당 2건까지 MCI보증보험으로 방공제를 대체할 수 있습니다.
여기서 방공제란?
방공제는 금융기관이 대출 가능금액에서 소액임차인의 최우선변제금에 해당하는 금액을 제하고 대출하는 것을 말합니다. 이는 추후 최우선 변제권을 가진 임차인이 먼저 배당을 받아갈 것을 대비하기 위함입니다. 대출금이 소액일 경우 방공제를 하고 나면 대출 가능 금액이 없을 수도 있습니다
지역에 따른 최우선 변제액
서울특별시 : 3700만원
과밀억제권역(서울특별시 제외 , 용인시 화성시 세종시) : 3400만 원
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외)
안산시 , 김포시, 광주시 , 파주시 : 2000만 원
그 밖의 지역 : 1700만 원
- DTI(Debt To Income) : 총부채상환비율 - 소득이 기준
DTI는 '소득' 대비 '주택담보대출 원리금에 신용 대출 등 다른 금융 부채의 이자를 더한 값'으로 대출 한도를 계산합니다. 쉽게 말해 수입을 기반으로 부채상환능력을 측정하는 것입니다. 예를 들어 연봉이 4,000만 원인데 DTI가 40%라면 1,600만 원까지 대출이 가능합니다. 현재 DTI는 최대 60%까지 가능합니다. 하지만 급여가 500만 원 일 때 매달 300만 원으로 대출을 상환하는 것은 상당한 부담이 될 수 있습니다.
- DSR(Debt Service Ratio) : 총부채 원리금 상환비율 - 기존 대출 포함
대출자의 상환 능력 대비 원리금 상환 부담을 나타내는 기준입니다. 집주인이 보유한 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출합니다. DSR은 주택 대출의 원리금과 신용 대출 등 금융부채뿐만 아니라 , 자동차 할부 , 학자금 대출 , 전세자금 대출 , 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 더한 값으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격합니다.
DSR로 계산하면 연소득은 그대로인 상태에서 금융 부채가 커지기 때문에 대출 한도가 축소됩니다.
DTI = (주택 대출 원리금 상환액 + 기타 금융 부채 이자 상환액) / 연간 소득
DSR = (주택 대출 원리금 상환액 + 기타 대출 전부의 원리금 상환액) / 연간 소득
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