경매 권리 분석하기 첫 번째 말소 기준 권리란 무엇일까?
말소기준 권리는 돈으로 해결되는 권리 중 가장 먼저 설정된 권리를 말한다.
말소기준 권리는 말 그대로 말소가 되는 기준을 말합니다. 말소기준 권리를 포함하여 아래의 권리들은 모두 힘을 잃고 말소되어 사라지게 됩니다. 회개하면 모든 죄를 용서해주는 것처럼 복잡한 과거는 사라지게 되는 것입니다. 말소기준 권리를 찾는 것이 경매 권리 분석의 시작입니다.
말소 기준 권리가 되는 다섯 가지
- 근저당권 , 저당권 : 근저당권과 저당권 모두 돈을 빌려줄 때 발생하는 권리입니다. 부동산을 담보로 한 대출은 채무자가 갚을 수 없을 때 해당 부동산을 법원에 경매 신청해서 돌려받을 수 있습니다. 저당권은 개인 간 거래에서 많이 발생하는 반면 근저당권은 은행을 통해 대출을 받을 때 설정되는 권리입니다. 근저당권은 채무자가 미래에 상황이 안 좋아져 대출을 갚지 못할 것을 대비해 실제 빌린 금액보다 더 높게 채권액을 설정하는 것을 말합니다. 근저당권은 주거용 물건의 주된 말소기준 권리입니다.
- 압류 , 가압류 : 채권자가 채무자에게 받을 돈이 있을 때 채무자가 임의로 자신의 재산을 처분하지 못하도록 국가에 신청하는 것을 말합니다.
- 경매개시 결정 : 앞서 다른 권리가 없을 때 경매 시작을 알리는 경매개시 결정이 말소기준 권리가 됩니다.
- 담보가등기 : 근저당 대신 설정하는 권리입니다. 돈을 빌려주고 담보가등기를 설정하면 경매 신청을 할 수 있고 배당도 받을 수 있습니다. 개인 간의 거래에서 발생하며 근저당과 비슷한 효력이 있습니다.
- 선순위 전세권 : 등기부등본에서 다른 권리보다 가장 앞선 전세권을 말합니다. 선순위 전세권은 ' 소멸 기준인가 , 아닌가'가 중요합니다. 선순위 전세권이 소멸 기준, 즉 말소기준 권리가 되지 못하면 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있을 수 있으니 꼼꼼히 확인을 해야 합니다 전세권 중에서 가장 먼저 설정되고 , 건물 전체에 해당하며 , 배당 요구를 했거나 경매신청을 한 것이 소멸 기준이 됩니다.
위의 다섯 가지 권리 중 가장 먼저 설정된 권리가 말소기준 권리가 됩니다. 반대로 말하면 위 다섯 가지 외의 다른 권리는 말소기준 권리가 될 수 없겠지요. 권리분석을 하기 위해서는 가장 먼저 말소기준 권리를 찾을 수 있어야 합니다.
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