대항력이 있는 임차인 권리분석하기 배당의 유무

대항력이 있는 임차인 권리 분석하기 

• 대항력이 있는 임차인 이란 말소기준 권리보다 앞서 전입한 임차인 만을 말합니다. 

 

1. 말소 기준 권리를 확인할 것 

• 집주인만 있다면 여기까지만 확인하시면 됩니다. 집주인은 임차인이 아니기 때문에 임차인에 대한 권리를 하지 않아도 되고 , 배당도 신경 쓰지 않아도 됩니다. 

 

2. 임차인의 대항력을 확인할 것

• 세입자가 말소기준 권리보다 늦게 전입신고한 후순위 임차인 이라면 여기까지 확인하면 됩니다. 후순위 임차인의 경우 대항력이 없고, 이에 배당받지 못하는 보증금을 낙찰자가 인수할 의무가 없기 때문입니다. 임차인 입장에서는 억울하겠지만 억울한 세입자로 인해 명도가 어려울 수 있으니 명도의 난이도 파악을 위해 임차인의 배당 유무와 배당금 액수를 미리 확인해야만 합니다.

3. 배당 순위를 확인할 것 

• 선순위 임차인이 있으면 여기까지 확인해야 끝이 납니다. 선순위 임차인이 있는 물건은 임차인이 보증금을 전액 배당받는지 확인해야 합니다. 선순위임차인이 배당받지 못하는 보증금은 낙찰자가 인수해야 하기 때문입니다. 또한 선순위 임차인이 받을 배당금을 가로채는 새치기 배당도 조심해야 합니다. 

선순위 임차인이 있을 경우 배당 여부를 확인하자 

1. 선순위 임차인의 보증금 이상으로 낙찰되어야 한다

• 일반적으로 낙찰가는 임차보증금보다 크지만, 간혹 임차보증금 이하로 낙찰될 수 있습니다. 미배당되는 선순위 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 결과적으로 비싼 가격에 낙찰을 받게 되는 셈입니다. 

 

2. 선순위 임차인이 배당 요구를 해야 한다. 

• 임차인 중에서 배당요구를 하지 않아도 당연하게 배당받을 수 있는 임차인은 단 두 사람뿐입니다. 경매 신청을 한 임차인과 임차권 등기를 한 임차인입니다. 이들 외 모든 임차인은 반드시 법원에 배당 요구를 해야 합니다. 대항력 있는 임차인도 배당 요구를 해야 법원 배당을 받을 수 있습니다. 무조건 보증금을 보장받는 선순위 임차인도 배당요구를 하지 않았다면 배당에서 제외됩니다. 그 사실을 모르고 낙찰을 받는다면 경매 잔금에 추가로 선순위 임차인 보증금까지 떠안는 일이 벌어질 수 있습니다. 그러니 반드시 선순위 임차인이 배당 요구를 했는지 확인을 해야 합니다.

 

3. 선순위 임차인의 배당금을 가로챌 수 있는 권리가 없어야 한다. 

• 경매의 채권자들 대부분은 우선변제권을 가집니다. 우선변제권은 접수 순서에 따라 배당되기 때문에 선순위 임차인의 보증금은 가장 먼저 배당됩니다. 그런데 우선 변제권 보다 빠른 다른 권리가 있으면 선순위 임차인보다 먼저 배당이 될 수 있습니다. 선순위 임차인의 보증금보다 먼저 배당될 수 있는 권리는 임금채권과 당해세가 있습니다.